深圳楼市潜伏的巨大危机正在以雷霆之势袭来，楼市的“冰川世纪”正在逼近，剧烈震荡将会在2008年的冬季发生，第四季或将成为深圳地产的“崩溃季”。那时，楼市生态圈将暗无天日，一片黑暗，正常的市场生态链将崩溃，即便是品牌地产、领头羊“恐龙”也会遭到沉重打击。所谓，倾巢之下无完卵。

　　据数据统计，2008年1-6月，住宅销售面积154.25万平方米。按目前的销售规模估计，全年的住宅销售面积大约在300万平方米左右，下半年预计可以销售150万平方米左右。然而另一方面，截至目前为止，深圳一手房可销售面积约为510万平方米，接近48000套；同时，2008年下半年全市将有近300万平方米新盘入市，其中宝安至少有17个新盘总推货量约1万套、150万平方米，龙岗的新盘入市量保守估计约100万平方米，约1.4万套，包括龙岗中心城、布吉、坂田、坪山、坪地、平湖等区域在内。

　　这意味着深圳楼市下半年实际住宅需求量乐观估计在150万平方米左右，而住宅市场供应方面保守估计大约为800万平方米，年底深圳住宅可销售库存将达到650万平方米，大约是2008年全年实际需求的两倍。如果按照2008年全年的销售速度，需要两年时间24个月来消化。显然，深圳楼市与全国市场一样自去年10月以来发生了根本逆转，即由资本冲动刺激型转为真实需求预期决定型，由投资投机需求转为刚性需求。也就是说，供需平衡在投机投资的掩盖下一度如脱缰的野马，有多少钱就可以消化多少房子；但是目前楼市又回到了供需平衡的时代，需求而且是真实需求来决定楼市的供给与价格，这里面还必须剔除掉刚性需求观望情绪而导致的购买行为的延缓对成交量的负面作用。

　　我们永远不要低估了心理上的“羊群效应”，即市场预期的上涨永远高于真实的涨幅，市场预期的下跌用于比实际的跌幅更惨。实际上，目前深圳楼市成交低迷很大程度上是市场观望心理的直接结果。市场观望的后面是消费者信心的缺失。对深圳楼市而言，全年有三次极为重要的机会可以影响消费者信心，即五一黄金周、奥运会和十一黄金周，其中奥运会后效应的作用是负面的。

　　那么，深圳开发商显然错过了五一黄金周这个极好的机会，降价方面并没有进行到底，成交方面只是比4月有所回升而把成交高点的的机会让给了3月。尽管，我一直认为奥运会对深圳楼市的直接影响非常有限，至少比北京要小的多；但是奥运会前后对资本、资产价格以及心理层面的影响则是巨大的，而且具有恐慌性的蔓延性，这会越过地产的区域阻隔。也就说，奥运会后中国的人民币资产，其中最为典型的股市、楼市将严重缩水，大量国际资本将撤出中国，事实上7月15日已经有研究机构称6月份外出增量中“不能解释部分”出现191亿美元的净流出，创历史新高，已经出现了资本撤离现像。那么，在奥运后效应的影响下，我们可以预料深圳楼市的十一黄金周也将烂在田野上，购房者信心将再度落空而不是重建，将无力回天。