图6   2007年以来各月商品住宅价格

    三是房地产贷款总额自9月份出现大幅下降。根据中国人民银行深圳中心支行的统计数据，8月份深圳全市房地产贷款总额为145亿元，9月下降到99亿元，环比下降31.7%，10月仅为49亿元，环比下降50.5%；房地产贷款发放量与住房成交量同步变化，并呈现持续减少状况。

    上述数据表明，2007年下半年，在新、旧住宅成交量连续四个月出现大幅下降后，深圳住宅价格明显开始回落；自 2005年以来房价持续上涨的势头，最终得到遏制。总结深圳房价回落的原因，一方面是因为2005年以来房价持续的快速上涨，使得居民购房支付能力逐渐下降，抑制了广大群众的合理住房需求，而“房价上升、需求减少、进而抑制房价上升”的市场规律最终开始发挥其自身调整作用，使得房价向理性回归。另一方面，国家和本市房地产宏观调控政策的不断落实和深化，尤其是本市商业银行住房贷款额度的控制和国家有关部门提高第二套住房首付比例和贷款利率政策的发布，使住房市场的资金来源得到了严格控制，市场的投资、投机现象得到了有效抑制，避免了市场规律失灵而出现房价越高需求越大的情况。因此，深圳房价出现下降，是市场和宏观调控政策多种因素综合作用的结果，这将有利于房地产市场逐步向理性发展回归。

二、2000年以来深圳房地产市场宏观调控政策分析

（一）国家及本市房地产调控政策回顾

    房地产业是国民经济发展的重要产业，住房价格一直是社会普遍关注的问题。住房价格上涨过快，直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，影响金融安全和社会稳定，甚至影响整个国民经济的健康运行。自2000年以来,国家及深圳出台了一系列调控房地产市场、稳定房价的重大政策和措施，对保持深圳房地产市场的健康发展，促进本市居民改善居住条件，具有积极的作用。

    一是2001年3月和7月，市政府相继出台了《深圳市土地交易市场管理规定》（深府〔2001〕100号令）和《关于加强土地市场化管理进一步搞活和规范房地产市场的决定》（深府〔2001〕94号）。这两个规范性文件的出台，意在加强房地产市场的宏观管理和进一步推进土地市场化，以市场方式配置土地资源，并进一步搞活和规范房地产市场。100号令的出台，突破了现时制度不允许纯粹土地使用权转让的限制，有力促进土地管理改革的深化。94号文划定了今后以协议方式出让土地的范围和以公告市场价格出让的价格基准，明确了可以减免地价以及补交地价的基准和范围，同时采取了二、三级市场房地产买卖免征土地增值费，对闲置二年以上未开发的土地依法收回或征收土地闲置费，提高商品房预售条件等降低交易成本、减轻购房者经济负担、规范房地产市场发展的举措；有利于盘活存量土地和房产、搞活市场、缓解市场供应压力，促进房地产市场的健康发展。